初心者&育休中の不動産投資への挑戦①〜ワンルーム融資の話〜
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こんにちは!ポニーです。

今回は不動産投資の話を書きたいと思います。

前々から気になっていた不動産投資。"不労所得"の代表格、地主、お金持ちへの一歩。そんなイメージがあり、ずっと憧れていました。

ただ、憧れのままでいた期間がだいぶ長かったのです。そうこうしているうちに子供ができて産休&育休期間に・・・。

まずは産休&育休期間に不動産投資を始めようとしてうまくいかなかった経験を書いていこうと思います。

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始めようとした、その流れ

情報収集

不動産投資についてはネットで情報収集がかなりできます。

投資家のブログを見る、ツイッターを見る。さらには、楽待健美家というポータルサイトで、物件を探したりコラムを読んだりできる。これが結構面白いです。不動産業者と買い手は騙し合いみたいなやり取りをやり続けていて、傍から見てる分にはとても面白いのです。

また、書籍もいくつか読みました。読んだ書籍についてはまた書評ブログとして別で書こうと思います。

不動産投資といえば、都内の便利なところにワンルームマンションを買って、それを学生や独身社会人へ貸し出す。そのイメージでした。
それに則り、ネットでブログや物件を眺めたりしました。

業者に問い合わせる

実際に購入を検討してみよう!となると、やっぱり業者への相談がいります。

勇気を出して「問い合わせ」ボタンをぽちっと押しました。

ほどなく業者さんはメールやお電話でお返事をくれました。

都内の新築ワンルーム。中古ワンルーム。業者によって勧めてくる物件はまちまちです。35年ローンのキャッシュフローシミュレーションを見て、「思ったより儲からないんだなあ」「毎月マイナスの物件・・・?」と思っていたら、
「税金対策になりますよ!」「毎月マイナスでも、長期的な資産形成になります!」「生命保険代わりになるので」と明るくアドバイスをくれました。なるほど〜、不動産投資ってそんな観点でやるのか〜。という結構間違った知識が身についていきます。

※ちなみに、げん玉のようなポイントサイト経由で面談やセミナーを申し込むと数千円〜数万円分ポイントをもらえる業者が結構あります。知らずに結構損しました・・・。

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購入することにしたが

業者さんの口車に乗せられて、買います〜と言ってしまいます。東京23区駅徒歩3分。賃貸需要はとてもありそうなエリアです。2400万円くらいのキレイな新築ワンルーム物件、35年フルローンです。表面利回りは4%くらい。なんと、諸費用はオマケしてくれるそうです。毎月のキャッシュフロー(収入から管理費やローン返済を引いた金額)は1万マイナスだけど、税金が安くなる分を加味すると最終的にプラスになります。(よい子はマネしちゃダメです)

が、その時点で子供は産まれていて、育休中でした。そのことがわかると難色を示されます。
「銀行に借り入れができるか聞いてみます」

そう、育休中だとローンが通らない可能性があるのです。

案の定、その業者と取引のある2つの銀行は「復帰してないとダメ」「復帰後半年経過しないとダメ」との回答だったそうで、購入申込みすらせずに終わりました。

もう1業者、今度は築15年くらいまでの築浅中古ワンルームを取り扱っている業者にも聞いてみました。
今度は35年ローンの表面利回り5%キャッシュフローがほんの少しプラスの物件です。築15年くらいまでなら、35年ローンがおりるみたいです。

今回は都内、都心3区のメトロ駅徒歩5分。とても会社員需要のありそうな場所です。

こちらは「前年度の年収はあるし、育休中ってバレなければいけるんじゃないか」と言われ、ローン申込書を書いてみました。

が、ダメでした。住民票で0歳の子供がいるのがバレますし、復職した証明も出せません(笑)
あと、クレカの支払いが遅れた履歴があると言われました。CICに照会したら1箇所「A」の字が・・・。たしかに数日遅れたことがありました。投資用ローンは厳しいみたいで、延滞記録はスコア付けにそれなりに影響すると言われました。2年近く昔の話だったので、しばらくしたら見えなくなるのでしょうけれど・・・。あと、カードローン使用履歴もあったりすると嫌がられるとか。借り入れをする場合は事前に仕込まなきゃいけないことがたくさんあるみたいです。

というわけで、ワンルームマンション購入にローンを組んで不動産投資という王道(?)をやるという夢は潰えます。

ちなみに住宅ローンは、育休中でも働いている夫とのペアローンや連帯債務なら通ります。おそらく夫が連帯保証人になるからでしょうか。夫も育休を取っていたらダメだと思います。

その後わかった新築・築浅ワンルーム投資のデメリット

こうしてローンを組むことに失敗し、現金で払える額でもなかったので諦めることになりました。

その後調べていくうちに、ローンを組んで新築・築浅ワンルーム投資をやるというのは結構デメリットが多いことを知ります。買わなくてよかった。

築浅でキャッシュフローが出ている物件ならまだいいのですが、最近は新築だとまず赤字赤字の連続になる、と。

理由は、新築プレミアム付きの家賃で募集をしているため、一旦退去されて家賃が下がると赤字が税金対策どころではない額になること。数年すれば設備交換・修繕で出費が出ること。設備の減価償却期間が切れるとあんまり税金対策にならないこと。築年数が上がってくると家賃は下がること。
また、ローンの返済での残債の減りよりも物件の価値が落ちることのほうが早く(いわゆる残債割れ)、売って辞めようとしてもできずに、赤字を本業の収入から垂れ流す状態になりがちということです。

また、一番恐れられるのは「空室リスク」。都心物件ならあまり心配はいりませんが、空室期間は家賃収入が途切れますし、退去ごとの大家負担の清掃代などもかかります。サブリースにすれば空室リスクはなくなりますが、そのぶん賃料収入が減るのであまり効果がありません。

運良く購入後数年でアベノミクス並の不動産価格の上昇があれば売却益を得られる可能性はありますが、それをやるのは投資ではなく投機に近く、失敗したら首が回らなくなるタイプのギャンブルになります。

このあたりをよく精査してシミュレーションをしないと、大やけどをするということがわかりました。もちろん、うまく行けばちゃんと収益が得られるものになる可能性はあります。

また、ワンルーム投資のローンは与信枠に響きます。自分で住む住宅を買うときに銀行は、ワンルーム分の借金はただの借金として見て、住宅ローンを借りられる額を減らされる可能性があります。

収入が得られていることが賃貸契約書などで証明できればその借金はなかったことにして審査してくれる、ワンルームでの賃貸収入を年収に加算して審査してくれる・・・とワンルーム業者はいいますが、ダメな銀行のほうが多いという説もあります。(試していないので本当のところはわかりません。)

これからトライする人は是非、ワンルーム業者さんに「どの銀行だったらワンルームの借金があっても大丈夫か」を聞いてみてください。過去の顧客事例が聞けるかもしれません。私は聞いてみたら、金利が高い銀行を教えてもらってしまいあんまり役に立ちませんでした。

ワンルーム投資も、「本業の与信枠の数だけ買える」ものと、私が話した業者は言っていました。年収400万〜600万の人で1部屋くらい。1000万台でも3〜4軒。ということは、キャッシュフローが赤字か少しプラスか・・・という物件を与信枠ギリギリまで買い集めても、お小遣いのような金額がもらえるか、赤字か。35年間はサラリーマンを辞めれないのです。

ちなみに最近は老後2000万問題になぞらえて、35年後まで耐える、もしくはいくらか(本業の収入から)繰り上げ返済をして、完済後は老後の自己年金なんて勧誘をしている業者さんも。30年後までは・・・待ちたくないなあ。でも、その目的で買う人も結構多いみたいで、最近は繁盛しているみたいです。

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おわりに+次のアクション

不動産投資をやってみようとアクションし、最初に躓いたところまでを紹介しました。

今思えばここで一旦躓いておいてよかったと思える次第です。

諦めきれなかった私は、育休中でもできることを探してまたさまよいます。

その後、現物投資なら一棟アパートなどのほうが利益が出やすいことや、よりリスクの少ない現金で買える金額の築古という選択肢があること、また、REITやクラウドファンディングという投信に近い方法もあることを知り、そこに向けて作戦を練っていくことになります。

また、"不労所得"のイメージが強い不動産も、結構やることが多くてあんまり不労所得っぽくないということもわかってきます。

次回以降はそんな話がわかってきた中でどういう作戦にするかを書いていこうと思います。

ここまでお読みいただきありがとうございました♪

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